5、6月份的上海高品质住宅市场呈现出前所未有的火热，汤臣一品破天荒地3天成交9套，世茂滨江、御翠园、翠湖天地等知名高品质住宅都销售火爆。而说到高品质住宅，不得不提另一标杆式的项目——星河湾。6月份即将过去，距离市场预计的上海星河湾开盘日期8月份，已经越来越近。但从目前来看，这一中国高端公寓住宅的名片项目还显得相当低调。在位于龙阳路锦绣路的上海星河湾现场，记者看到一栋栋高层建筑已经结构封顶。宣称要以准现房形式开盘，让客户获得更好体验的上海星河湾，自然也不想错过这个上海高品质住宅市场的“好时候”。目前楼盘方面对一些具体信息还是三缄其口，但之前人才公寓、磁悬浮等问题已经让它饱受质疑。上海星河湾即将入市之际，带出了一系列疑问是，项目会如何定价，品质有多高，市场反响如何？

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定价：四万起步价，五万不奇怪

    距离上海星河湾开盘的时间越来越近，首当其冲的关注点就是价格问题。可以肯定的是，上海星河湾整体定位必然是沿袭其广州和北京的高端定位，黄文仔绝不会做中低端项目，尤其在他非常看重的上海市场。一位接近上海星河湾项目的内部人士告诉记者，上海星河湾一期户型为280-700平米不等的大户型，单套公寓的总价预计在1000万以上，定位就是千万级别的高品质住宅。而说到星河湾的价格，从来都不是参考区域价格所能得出的，其系列品牌产品广州星河湾和北京星河湾的定价远远领跑区域价格，甚至可能是周边楼盘的一倍。

    上海星河湾位于花木新民北块地块，地处龙阳路、锦绣路交汇处。记者了解到，该区域具代表性的高品质楼盘是上海绿城，目前其二手房的挂牌价基本维持在25000元/平方米上下。虽然绿城品牌的品质已经颇具口碑，但熟悉星河湾的应该知道，星河湾的住宅品质肯定要再上一个档次。另一可以借鉴的是同样擅长高端品质住宅开发的仁恒，位于浦东联洋板块内的仁恒河滨城三期北岸，其大户型均价42000元/平方米。同样是高端住宅的开发商，星河湾各项荣誉和成果肯定不逊于仁恒，而且就地段而言，上海星河湾离陆家嘴金融区的距离更近。预计上海星河湾亮相的单价应该在4万元/平方米以上，甚至到5万、6万也非异事。

品质：装修标准预计超仁恒，或逼近万元

    星河湾的产品一向以对品质和细节的苛求而著称，老板黄文仔对项目细节的衡量尺度更是非常苛刻，业界有一种说法称其为“黄文仔尺度”。星河湾的品质究竟有多高？广州星河湾附近有一些不“好看”的其他社区，黄文仔就花种了一批大树，只为让星河湾的业主眼睛舒服；在北京星河湾，各种从世界各地买来的树木就花费4000多万，石材也都是欧洲运来的原石，有时候黄文仔为了买一棵中意的树，会跑到1000公里以外的地方去选。

    记者了解到，广州星河湾星座的装修标准已经从最初的3000元/平方米提升到6500元/平方米。另一方面，上海几个典型高品质住宅的装修标准分别为，仁恒河滨城三期5000元/平方米，世茂滨江楼王近10000元/平方米，汤臣一品20000元/平方米。高品质住宅业内人士表示，上海星河湾的定位应该会高过仁恒河滨城。再加上广州星河湾装修标准已经染指6500元/平方米大关，预计上海星河湾的装修标准应该不会比广州低，甚至逼近万元也未尝不可能。

市场：料不乏高品质住宅追逐者

    浦东花木千万一套的公寓高品质住宅，单价可能比区域其他楼盘高出一倍，这样的楼盘会受到市场认可吗？分析师薛建雄表示，通胀的预期在不断加强，许多富人把资金投入了保值能力更强的高端高品质住宅市场。这解释了为什么最近两月上海高品质住宅市场无比火爆的原因。高品质住宅的“质”很重要，但“名”同样是走俏市场的关键。回顾上海高品质住宅市场的热销榜，先是仁恒河滨城的雄踞榜首，后有世茂滨江的老骥伏枥，两者均是高品质住宅市场的名牌产品。再看星河湾，北京星河湾曾获得“2008国际房地产亚太区最佳公寓奖”，是唯一入围的中国高品质住宅，在广州和北京创造的辉煌使其名牌效应丝毫不差。另需要指出的是，星河湾还是跨界营销的高手，它经常与其他高端领域合作，举办各类活动，比如高端汽车、金融、高尔夫等等。一位了解广州星河湾的媒体人士表示，星河湾不缺高端客户，很多客户都不用通过广告获得。上海星河湾如果在这个“好时候”亮相的话，为上海高品质住宅市场锦上添花估计不会太难。

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人才公寓没有影响？

    今年2月，花木新民北块地块将有部分用作浦东人才公寓的消息被爆出，这刚好解释了之前一直被广泛关注的星河湾拿地疑惑。当年星河湾的出价比金地低了近20亿，却鬼使神差地获得了此地块的开发权。现在看来并不奇怪，该地块并非全部属于星河湾，而是与陆家嘴集团共同所有，星河湾占的比例约在一半左右。

    在同一地块将建5000套90平米以下的人才公寓，这对价值过千万a的高品质住宅会不会有影响呢？星河湾副总裁梁上燕的解释是，星河湾从最初获取土地的时候就已获知这个规划，但这并没有影响他们一贯的产品开发策略。“引入高级金融人才不仅对星河湾做高端住宅的利润空间没有影响，反而提升了花木新民区域的整体品位”，她如是说。按照房地产的传统观念，同一地块两个项目存在较大的品质落差和价格差，高端项目多少会受到诟病。上海星河湾如何化解人才公寓的不利影响，还需等开盘后一见分晓。

真高品质住宅无视地段？

    高品质住宅，毫无疑问拥有至高的品质和无尚的地段，汤臣一品的绝版滨江，翠湖天地的新天地……。那么上海星河湾的地段如何呢？紧靠龙阳路，嘈杂不可避免；磁悬浮规划尚未最后确定；区域仅是浦东一个普通的居住板块，周边还有一些动迁房小区。跟滨江、新天地、联洋相比，这样的一个地段绝对称不上高端，那星河湾何以在这里创造上海神话呢。有业内人士提醒记者，星河湾在地段论方面已经有过突破。北京星河湾当时位于北京东四环，地段并不好，但随着东三环国贸CBD的发展，北京星河湾价值飙升，价格现在已经升至36000元/平方米。从上海星河湾的位置来看，开发商是寄希望于花木新民板块成为陆家嘴金融区的衍生区域。不过记者从目前周边的环境来看，要达到像北京国贸CBD那种成熟程度，还颇有难度。

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8年只做2个项目的偏执狂

    黄文仔非常信奉一句话：“只有偏执狂才能生存”，偏执的黄文仔一手创办出偏执的星河湾。在中国房地产界，8年只做2个项目的一线企业，恐怕只有星河湾了。广州星河湾和北京星河湾的成功使这个品牌一举成为中国公寓高品质住宅的名片，开发艺术品而非产品的理念和如此精细的房地产开发模式也非常罕见。不过一向提倡做精做细的星河湾也有一个问题，就是土地储备过少，这也间接导致其IPO遇阻。加上如今的金融危机，星河湾恐怕将步恒大后尘，上市遥遥无期。

征服上海即赢下全国

    在广州和北京一炮打响后，星河湾的下一站无疑是上海。星河湾副总裁梁上燕表示，广州的“商场”、北京的“文化场”、上海的“洋场”是中国高端人群汇聚的三大财富圈，只有将这三大财富圈融为一体，才能成就星河湾的“金三角”战略。如今，星河湾尚未征服的只有上海，一旦在上海取得成功，星河湾将完成在中国三大经济区的布局。若能搭上这股高品质住宅回暖顺风车，年初还被称为“逆市发力上海”的星河湾2009战略将峰回路转，一下子转变成“顺势而为”。

《上海楼市周刊》