（本文来源：21世纪经济报道）

     星河湾控股在香港证券交易所进行上市聆讯。业内人士认为,如果一切进展顺利,星河湾有可能将在今年三四月实现香港上市,最高募资额为10亿美元(约78亿元港币),其上市保荐人为摩根士丹利及瑞银。

     对此,星河湾几位高层都以"并不了解情况"为由拒绝了本报记者的采访。

上市前奏

     据了解,星河湾于1月份正式递交上市申请。

     虽然,对于上市本身,星河湾方面是三缄其口,但其所谱写的上市前奏却还是真实地为业界所感知。

     首先,去年年底,就有消息传出,曾成功操盘广州星河湾和北京星河湾的梁上燕在离开星河湾一年之后再度回归,而广州宏宇集团也将更名为星河湾地产集团。不久,此传言被证实。1月9日,北京星河湾媒体答谢会,梁上燕以集团副总裁身份出席,并宣布了更名事宜。梁上燕之后曾坦承,自己的主要工作是星河湾地产的全国品牌推广和市场营运工作。

     两次事件似乎与上市并无瓜葛,实则不然。

     据记者了解,之所以更名,一个重要的原因就是星河湾这个项目品牌已经相对成熟,黄文仔有意将"星河湾"由一个项目品牌转化为一个企业品牌。宏宇集团也拟以"星河湾控股"的名义赴港上市,更名显然是有备而来。

     目前,星河湾地产仅在广州、北京和上海三地有项目开发,而广州星河湾、广州星河半岛以及北京星河湾都已进入成熟期,只有上海地块是去年刚刚斩获。上海无疑将是星河湾发展的重中之重,更是目前星河湾上市最重要的筹码。据悉,集团副总裁田原已从北京星河湾调至上海,而梁上燕将以集团副总裁身份参与上海星河湾项目的运作。但尚不知田、梁二人的具体分工。

     据了解,星河湾在上海现已获得两幅土地,一块位于上海市闵行区,建筑面积达53万平方米,另一块则是去年9月以42.4亿元中标的上海花木地块,建筑面积约40万平方米。记者从上海方面得知,上海项目均在规划报批阶段,具体推出的时间尚未确定。

     一位对星河湾颇为熟悉的业内人士告诉记者,星河湾自身的品牌整合及其对盈利模式的诠释被认为是上市的关键步骤,毕竟星河湾的利润率和产品的品牌影响力是其上市的最大优势。

     星河湾上市的具体融资规模以及上市时间有待确定。未经星河湾集团证实的消息称,集资额约8-10亿美元,相当于62.4-78亿港元。但有证券分析师表示,由于近段时间资本市场波动较大,即使聆讯获得通过,星河湾地产也不会立刻启动路演,要到三四月份才推展招股程序。

不以土储见长的品牌连锁

     几年前,星河湾老板黄文仔曾向本报记者表示,他只想专心做一个小企业,而不想把企业规模做大,也不谋求上市。这也是星河湾多年来只是一个项目一个项目开发的重要原因。但是,在房地产市场尤其是土地市场以资本为王的时代,黄文仔显然不得不改变初衷。

     此前,曾有证券公司分析人士并不看好星河湾的上市。虽然先前上市的SOHO中国,土地储备也并不多,但毕竟香港市场长期以来还是注重内地赴港上市地产公司的土地储备。而星河湾一向以打造单体精品为主,长期以来均无大量土地储备。

     SOHO中国上市是向投资者推销其"独特的商业模式",星河湾也必须给投资者以充分的理由来说服他们买自己的股票。一位星河湾高层在公司启动上市之前曾如此阐述其开发理念:"影响力不等于土地拥有量。比如北京星河湾一个项目,总量来讲它销售一定会过百亿,北京有多少项目可以单盘销售过百亿?"这位高层坦言,星河湾的优势在于善于把一块土地的价值发挥到最大,即"单体价值最大化"。

     据介绍,北京星河湾2005年半年的销售是12.4亿,是年度高端住宅销售冠军;2006是20.6亿,是年度住宅销售冠军;2007年是32.8亿,也是年度高端住宅销售冠军。记者了解到,最新一期的北京星河湾价格已攀升至每平方米34000元。
这位高层曾强调,对于拿地,星河湾有自己的标准,就是在重要城市选择最好的资源,不会追求土地的数量。"从广州星河湾到北京星河湾,再到上海的项目,一定要做所在城市的名片。但名片是不可以随便发的。"

     据记者了解,星河湾地产的全国布局是:以广州为核心的华南版图、以上海为中心的华东版图及以北京为中心的华北版图。华北版图的发展相对较快,从天津方面有消息传出,星河湾有可能介入杨柳地区一个占地近千亩的项目,该公司还瞄准了北京、西安、太原、上海、深圳、青岛等地的多幅地块。

     星河湾已完成上市前的一轮私募,香港地产界三大巨头和记黄埔(0013.HK)、