星河湾上市聆讯 坚信“不以土地论英雄”
（本文来源：第一财经日报）
新春刚过，星河湾就已展开频繁的内部运作
几乎同时，星河湾赴港IPO的大幕已经拉开。一切似乎都在紧锣密鼓地展开
新春刚过，星河湾就已展开频繁的内部运作。集团主席黄文仔于正月初八秘密抵达上海，并亲自敦促星河湾上海项目开发建设的前期工作。星河湾副总裁田原则从北京被调任至上海，出任星河湾上海公司总经理一职。
几乎同时，星河湾赴港IPO的大幕已经拉开。一切似乎都在紧锣密鼓地展开。
逆流上市？
来自香港方面的消息称，本周四（21日），内地新股星河湾地产进行上市聆讯，已聘用瑞银(UBS)和摩根士丹利(Morgan Stanley)作为上市保荐人，预计将筹集至多10亿美元，有望成为新年第一只在香港实现IPO的内地地产股。
昨天，《第一财经日报》获得消息，香港地产巨头和记黄埔(0013.HK)、新鸿基地产(0016.HK)、恒基地产(0012.HK)有意以星河湾战略投资者的身份，分享星河湾的上市红利。不过，星河湾目前拒绝了这些抛出的绣球，并没有在IPO之前通过私募扩大股本。星河湾给出的一条拒绝理由是，星河湾的资金链条一直很宽裕。
而另一只原本会成为2008年首只登陆港交所的内地房股——昌盛中国地产（1863.HK），其上市计划却被突然叫停，不根据原有时间表进行全球发售。
世邦魏理仕投资基金的一位执行董事告诉记者，目前全球股市和香港股市持续低迷、内地的宏观调控持续进行，内地地产商近期在香港上市的企业难以实现很高的市盈率，招股价和募集的资金额也难以实现预期的目标。由于市场的不确定性，考虑到大市行情会影响股票上市之后的表现，部分内地地产商忍痛刹车，考虑将上市计划拖后一段时间。
种种迹象表明，此时逆流上市似乎并非最佳时机。但一切似乎都阻止不了星河湾的步伐。
IPO成败皆土地？
星河湾副总裁梁上燕在上海接受本报记者专访时则表示：“8年只做了2个项目，黄老板对于产品品质极其苛刻，而且耐得住寂寞。星河湾向来是一次只专心开发一个项目，决不做全国工程四处开花的事情。因此我们不会单纯追求土地储备的数量，因为土地拥有量不等于影响力与赢利能力。”
她的一番话似乎在暗示星河湾此轮IPO将不遵循“土地为王”的估值准则。
但是，内地房企登陆港股，获得投资者青睐的一个重要因素大多是土地储备，但这显然是星河湾的弱项。
事实上，因为土地储备足而摔跟头的准上市企业并不鲜见。如今已成功上市的潘石屹就曾在这个问题上吃过大亏，上市计划一再搁浅。其重要的原因之一就是由于土地储备不足，承销商定价未达其心理预期。
但梁上燕显然并不认同上市成败皆归土地的说法。她举例说，2005年北京星河湾上市销售，定价15000元/平方米，当年半年的销售业绩是12.4亿元，是当年度北京高端住宅市场的销售冠军；2006年实现销售20.6亿元，是年度住宅销售冠军；2007年实现销售32.8亿元，是年度高端住宅销售冠军。2008年，北京星河湾初步预计的销售业绩目标是35亿元。
这个累计销售总额已经超过100亿元的北京星河湾，占地面积仅仅34公顷。
在她看来，现在的地产企业有许多不同的发展模式，所面对的目标消费群体、产品定位各自不同。现在星河湾选择的地产路线是一条小众、精品的路线，要用有限的土地建成精品，实现单体价值最大化，而不是追求大量土地储备。不过，星河湾似乎也已经意识到土地储备的问题。
据梁上燕介绍，未来星河湾地产的战略布局是以广州为核心的华南版图、以上海为中心的华东版图及以北京为中心的华北版图。像华南、华北、华东等地区的部分重要城市，星河湾地产也有发展计划在酝酿。
